Altes Haus kaufen: 7 Insidertipps gegen explodierende Kosten

Altes Haus kaufen
Altes Haus kaufen – wann es sich lohnt und was zu beachten ist.

Altes Haus kaufen kann reizvoll sein.

Alte Häuser haben oft einen besonderen Charme und sind idyllisch gelegen. Zudem ist der Kaufpreis erheblich günstiger als bei Neubauten.

Viele sehen nur im Kauf eines alten Hauses ihre Chance, in die eigenen vier Wände zu gelangen.

Leider erweisen sich alte Immobilien oft als Sparbüchse ohne Boden.

Gerade bei alten Häusern sollten Sie nicht naiv an den Kauf herangehen.

Erfahren Sie von mir,

  • die 7 Insidertipps, mit denen Sie ohne Probleme ein altes Haus kaufen.
  • wann Sie lieber eine neue Immobilie kaufen oder selber bauen sollten.

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Insidertipp 1. Altes Haus kaufen – nur in guter Lage

Bevor Sie sich an die Finanzplanung und Besichtigung eines alten Hauses machen, achten Sie auf die Lage.

Sie entscheidet über den Kaufpreis eine Immobilie.

Hier gilt der Erfahrungssatz:

In guten Lagen verkauft sich Schrott besser als ein schickes Haus in mieser Lage
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Wichtig für die Lage sind folgende Punkte

  • Lärmbelästigung durch eine Straße oder Nähe zur Autobahn oder zu Bahnlinien
  • Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Nähe zu Ärzten, Schulen sowie Einkaufs- und Sportmöglichkeiten
  • Erreichbarkeit des Flughafens

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Beachten Sie außerdem:

Die Lage des Grundstücks neben einem freien Feld ist zwar herrlich.

Doch wenn das freie Feld Bauland wird, haben Sie keinen Einfluss darauf, ob

  • Sozialbauten errichtet werden.
  • dort ein Gewerbegebiet entsteht.
  • ein Biergarten oder ein lautes Lokal Ihr Nachbar wird.

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Kritisch sind auch Lagen in der Nähe von Standorten größerer Unternehmen.

Solange das Unternehmen diesen Standort unterhält, ist die Nachfrage nach solchen Lagen groß.

Anders sieht es aus, wenn das Unternehmen diesen Standort aufgibt.

Dann kann die Nachfrage auch sinken.

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Genau das ist uns bei unserer ersten Eigentumswohnung passiert.

Sie lag in der Prinz-Ludwig-Höhe, einer begehrten Mikrolage im Stadtteil München-Solln am Isar-Hochufer.

Als wir sie vor zehn Jahren verkauften, hatte die Siemens AG ihren Standort in der nahegelegenen Hoffmannstraße komplett abgebaut.

Die Nachfrage ist gesunken.

Wir konnten die Wohnung leider nur mit einem gewissen Preisnachlass verkaufen.
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Insidertipp 2: Altes Haus kaufen – nur mit einer guten Finanzplanung

Gebrauchte Immobilien stehen oft in guten Lagen, in gewachsenen Gärten und sind günstiger als ein Neubau.

Doch doch seien Sie vorsichtig, halten die Augen auf und erstellen einen guten Finanzplan.

Wenn Sie ein altes Haus kaufen, haben Sie es im Zeitpunkt des Erwerbs mit folgenden Kosten zu tun

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten

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Unterschätzen Sie nicht den Modernisierungsbedarf.

Bei bestimmten Bauteilen haben Sie nicht die Wahl, ob und wann Sie diese durchführen. Sondern Sie müssen es zeitnah tun.

Oft treten Schäden ausgerechnet kurz nach dem Umzug auf, wenn die finanzielle Belastung am höchsten ist und man finanziell meistens abgebrannt ist.

Typisches Beispiel hierfür ist die Heizung, die noch überraschend kaputtgeht. Häufig kann es finanziell so eng werden, dass Sie ihren Kredit aufstocken müssen.

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Wir haben es in unserem Umfeld erlebt.

Die Vorbesitzer unserer Kölner Eigentumswohnung kauften sich in Rodenkirchen ein hübsches altes Haus.

Sie lieben es, im Garten zu arbeiten.

Nur ein paar Wochen nach ihrem Einzug ist das Rohr von ihrem Haus zur öffentlichen Kanalisierung gebrochen.

Der dringend benötigte Sommerurlaub ist natürlich flach gefallen und sie mussten sich von der Bank noch mehr Geld leihen.

Dabei ist es aber nicht geblieben.

Auch später gab es öfters einen großen Reparaturbedarf.

Nach ein paar Jahren haben sie es wieder verkauft.

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Die Erfahrung zeigt es immer wieder:

Ein altes Haus kann sich als Sparbüchse ohne Boden entpuppen.

Das gilt besonders für Häuser aus den 50er bis 70er Jahren, da sie ohne Rücksicht auf Energiekosten gebaut wurden.

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Generell gilt:

An einem Haus gibt es immer wieder etwas zu tun:

Nur bei einem alten Haus erheblich mehr als bei einem Neubau.

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung tragen Sie diese Kosten zu 100 % selbst.

Planen Sie auch für die Zukunft entsprechende Rücklagen für regelmäßige Instandhaltung und Reparaturen ein.

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Insidertipp 3: Altes Haus kaufen – nur nach mehrfacher Besichtigung

Lassen Sie sich nicht vom Charme eines alten Hauses blenden.

Denn auch ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“.

Leider kann der schöne Schein trügen, sogar wenn das Haus auf erstem Blick klasse aussieht.

Sie bleiben auf den Kosten für zu spät entdeckte Mängel sitzen.

 

„Gekauft wie gesehen“ bedeutet, dass sich spätere Mängelersatzansprüche gegen den Verkäufer kaum durchsetzen lassen.

Er muss nur haften, wenn ihm nachgewiesen wird, dass er einen schwerwiegenden Mangel verschwiegen hat.

Dieser Nachweis kann in der Praxis sehr schwierig sein.

Der Makler haftet nur in seltenen Fällen für seine Auskünfte.

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Besichtigen Sie das Haus auf jeden Fall mehrfach.

Nur so sind Sie in der Lage etwaige Schäden und Mängel festzustellen.

Lassen Sie lieber die Finger davon, wenn Sie das Haus nur einmal besichtigen dürfen.

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Insidertipp 4: Prüfen Sie den Zustand des Hauses auf Herz und Nieren

Alte Häuser sind anders gebaut als heute.

Nahezu immer entsprechen sie nicht den heutigen Bau-und Umweltvorschriften.

Suchen Sie bei Ihren Besichtigungen akribisch nach Mängeln in der Bausubstanz.

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Leider gibt es Mängel, die Sie schon bereits vor dem Einzug beseitigen müssen.

Davon betroffen sind wesentliche Bauteile wie

  • Keller wegen Feuchtigkeit.
  • Dach wegen Moos, gebrochener Schindeln und Undichtigkeit.
  • einfach verglaste Fenster.
  • defekte Heizung.
  • Wasser- und Abwasserleitungen wegen Rohrbrüche.
  • Elektroinstallation unter dem Wandputz.
  • Mängel an tragenden Wänden.
  • Balkone.

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Achten Sie besonders auf

  • auffällige Risse in Wand und Boden.
  • Spuren von Schimmel.
  • feuchte Stellen im Keller und an der Außenwand.
  • Grundwasser im Keller.
  • muffige Gerüche.
  • Asbest. Es findet sich in Farben, Spachtelmasse sowie Dämm- und Klebstoffen.

Die krebserregende Substanz wurde erst im Jahr 1993 verboten. Wegen des Gesundheitsrisikos sollten Heimwerker bei der Renovierung nicht selbst Hand anlegen.

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Weitere wichtige Punkte sind die Wärme-und Schalldämmung.

Unter Umständen müssen Sie die Raumaufteilung ändern, Wände herausbrechen oder sogar neue einziehen.
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Auch trotz intakter Bausubstanz können Renovierungen im Haus schnell teuer werden.

Renovierungen umfassen meistens

  • Böden.
  • Wandverkleidungen.
  • Decken.
  • Bäder.
  • Zimmertüren.

Planen Sie auch für diese Renovierungen zur Sicherheit höhere Kosten ein.

Während der Renovierungen können noch Dinge zukommen, mit denen Sie vorher nicht gerechnet haben.
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Insidertipp 5: Altes Haus kaufen ohne Gutachter = russisches Roulette

Lieber 1.500 € für einen neutralen Gutachter, als 50.000 Euro für `nen alten Wasserschaden:

Schalten Sie auf jeden Fall einen Gutachter ein.

Er spart Ihnen bares Geld ein und bewahrt Sie vor zeitraubendem Ungemach.

Verlassen Sie sich nicht auf den Mitarbeiter, den Ihre Bank zur Bewertung vorbei schickt.

Er hat in der Regel keine Ahnung.

Ihn interessiert nur, was im Falle einer Pfändung herausspringen würde.

Oft kommt es vor, dass Makler und Verkäufer unbeabsichtigt vorhandene Mängel übersehen.

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Altes Haus kaufen ohne Gutachter bedeutet immer russisches Roulette.

Sie wissen nicht, was sonst noch auf Sie zukommt.

Der Gutachter

  • nennt Ihnen die sanierungsbedürftigten Bauteile.
  • teilt Ihnen mit, was bei einer früheren Sanierung gemacht wurde.
  • schätzt die dafür anfallenden Kosten für die Sanierung.
  • gibt Ihnen bei klimaschonender Sanierung Tipps zur Finanzierung über die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder sonstige staatliche Förderprogramme.
  • taxiert generell den Wert des Hauses.

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Damit sparen Sie bares Geld:

  • weil Sie entscheiden können, ob Sie wirklich ein altes Haus kaufen wollen.
  • bei der Kreditaufnahme *, da Sie nicht mehr teuer nachfinanzieren müssen.
  • beim Kaufpreis, den Sie entsprechend herunter handeln können.
  • da Sie alle festgestellten Mängel im Kaufvertrag detailliert festgehalten können, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Achten Sie bei der Auswahl Ihres Gutachters darauf, ob er Ihnen auch ein Energiegutachten erstellen kann.
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Insidertipp 6: Wert der Eigenleistungen nicht überschätzen

Selber Boden verlegen, Wände fliesen oder streichen =  Geld sparen durch Eigenleistungen am Bau.

Für viele machen Eigenleistungen das Eigenheim überhaupt erst möglich.

Doch überschätzen Sie nicht deren Wert und Zeitaufwand.

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Nicht umsonst erkennen Baufinanzierer diese nur zu 15 % als Eigenkapital an.

Hintergrund:

Häuslebauer bringen häufig zu wenig Know-how mit, um diese Arbeiten professionell auszuführen.

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Wer sich überschätzt, riskiert Baumängel und Verzögerungen.

Da muss der Profi nachbessern und der Einzug verzögert sich.

 

Zudem tun sich rechtliche Probleme auf, wenn Sie während der Renovierungsphase selbst Hand anlegen.

Bei Bauschäden schieben Bauunternehmer die Schuld gerne Ihnen in die Schuhe.

 

Schließlich kosten Eigenleistungen auch viel Zeit.

Entweder nehmen Sie dafür Urlaub oder Sie erledigen diese in ihrer Freizeit. Nicht immer haben Sie Lust dazu, Ihre Kraft dafür aufzuwenden, die Sie für Ihren Job brauchen.

 

Insidertipp 6 a)

Denken Sie über Eigenleistungen nur bei gut erhaltenen Immobilien nach. Genügen einzelne Sanierungsarbeiten, um das Haus wieder hübsch zu machen, können Sie über Eigenleistungen nachdenken.

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Insidertipp 7:  Grundbuch und Baubeschreibung ansehen

Nehmen Sie Einsicht in das Grundbuch sowie in die Baubeschreibung.

Auch hier können Fallstricke lauern, die Ihre Kosten explodieren lassen.

Ein tiefer Blick ins Grundbuch enthüllt, ob das Haus frei von Ansprüchen Dritter oder von anderen finanziellen Belastungen ist.

Seien Sie vorsichtig, wenn in der Baubeschreibung von Anbauten die Rede ist, die nicht im Grundbuch stehen. In diesem Fall ist das Haus nicht so genehmigt, wie es gebaut wurde.

Oft scheidet aufgrund der derzeitig gültigen Baubestimmungen eine nachträgliche Genehmigung aus. Entweder müssen Sie illegale Teile wieder abreißen lassen oder können dies nur durch einen teuren Umbau umgehen.

Auf jeden Fall sind beide Maßnahmen mit zusätzlichen Kosten verbunden

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Von der zuständigen Gemeinde erfahren Sie auch, ob das Haus unter Denkmalschutz steht.

Daraus sind besondere Auflagen verbunden, welche die Renovierung enorm verteuern. Zum Beispiel, dass Sie die Fassade oder andere Bauteile originalgetreu erhalten müssen.

 

Altes Haus kaufen, neues Haus erwerben oder neu bauen – wie entscheiden?

„Unser Haus ist zwar nur 50 Jahre alt, aber eine Dauerbaustelle“: Das kann man immer wieder lesen.

Alter Haus kaufen – ich würde inzwischen davon abraten

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Altes Haus kaufen – nur eine teure Liebhaberei?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten.

Es kommt auf die Umstände an.

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Unabhängig von persönlichen Vorlieben können Sie immer davon ausgehen, dass

  • die Sanierung gebrauchter Immobilien kein Spaziergang ist und viel Zeit braucht.
  • Ihr Haus eine Dauerbaustelle sein kann, wenn Sie bei der Sanierung sparen und Instandsetzungen auf später verlegen.

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Altes Haus kaufen?

Es muss kein unkalkulierbares Abenteuer sein, wenn Sie es von einem Gutachter auf Herz und Nieren prüfen lassen und die Kosten im Auge behalten

Ein altes Haus kaufen lohnt sich, wenn

  • die Lage und Architektur stimmt.
  • Grundstück und Haus die richtige Größe haben.
  • die Bausubstanz gut ist.
  • es von einem Gutachter unter die Lupe genommen wurde.
  • Kaufpreis plus Sanierungskosten in Ihrem Budget liegen und dem aktuellen Marktwert eines vergleichbaren jüngeren Objekts entsprechen.

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Lassen Sie die Finger davon, wenn die Sanierungskosten den Marktwert eines vergleichbaren neuen Hauses um ein Vielfaches übersteigen.

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Altes Haus kaufen und abreißen?

Eine Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen aus dem Jahr 2011 kam zu dieser Erkenntnis:

Abriss und Neubau statt Sanierung gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) rentiert sich finnziell nur bei etwa 12 Prozent aller deutschen Ein- und Zweifamilienhäuser,

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Andererseits kann sich der Abriss lohnen, wenn die Umbaukosten 75 Prozent der Neubaukosten ausmachen.

Denn lassen sich Altbauten nicht immer komplett energetisch aufrüsten,  verlieren sie schneller an Wert.

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Wenn Sie diese 7 Insidertipps befolgen, stehen Sie beim Kauf eines alten Hauses auf der sicheren Seite.

Vertrauen Sie mir und Sie stehen finanziell auf der sicheren Seite.

 

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