Wie Sie Ihre Immobilie bewerten und beim Verkauf besser verhandeln

Immobilie bewerten
Immobilie bewerten

Immobilie bewerten: Sie müssen es, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen  wollen. Jedoch überschätzen Immobilienbesitzer häufig deren Wert. Käufer drücken gerne den Preis. Finanzämter wollen Erbschaftssteuer kassieren und setzen eher einen zu hohen Immobilienwert an.

Verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition beim Verkauf oder gegenüber dem Finanzamt, indem Sie Ihre Immobilie realistisch bewerten.

Ich sage Ihnen,

  • nach welchen Verfahren Immobilien bewertet werden
  • welche Faktoren bei der Immobilienbewertung zählen.

 

Immobilie bewerten – drei Verfahren

Der Immobilienwert hängt von der Lage, Bauqualität und Ausstattung des Objekts ab. Er bildet die Basis für:

  • den Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • die Berechnung der Erbschaftssteuer
  • die Auseinandersetzung im Scheidungs- oder Erbfall
  • die Verwertung der Immobilie in einer Zwangsvollstreckung

Bei Immobilien zählt der Verkehrswert, der an einem festgelegten Stichtag am freien Markt gewöhnlich zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Wert

  • des Grundstücks
  • des Gebäudes

Er wird nach drei Verfahren ermittelt:

  • Vergleichsverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

 

Immobilie bewerten – Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen und Reihenhäusern geschieht durch das Vergleichsverfahren, da es meistens ähnliche und somit vergleichbare Objekte gibt.

Es vergleicht die Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft.

Die Verkehrswertermittlung ist umso sicherer je ähnlicher die Vergleichsimmobilien mit dem zu bewertenden Haus sind.

Die Verkaufspreise finden sich in den Sammlungen der Gutachtenausschüsse.

Das Vergleichswertverfahren bietet sich auch für Wertermittlung unbebauter Grundstücke an.

Bei Bauland gilt die Bodenrichtwertkarte.

Zusätzlich fließen Baujahr und Zustand der Immobilie sowie Grundstücksgröße und soziologisches Umfeld in Wertermittlung ein.

Fehlende Modernisierungen älterer Objekte wirken sich negativ aus. Werterhöhend sind Kamin, saniertes Dach sowie neue Heizungsanlage und Kücheneinrichtung.

 

Immobilie bewerten – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet bei vermieteten und Gewerbeimmobilien Anwendung.

Dabei werden der Grundstückswert und des Gebäudes separat berechnet. Der Grund liegt darin, dass Grundstücke wertbeständig sind und das Gebäude sich mit der Zeit abnutzen.Die Gebäude-Abnutzung fließt hier in den Verkehrswert ein.

Berechnungsgrundlage sind

  • die dauerhaft zu erzielende Jahresmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
  • Mietausfallrisiko
  • nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die so errechnete Jahresnettomiete wird um den Liegenschaftszinssatz des Bodens gekürzt und mit einem Vervielfältiger multipliziert.

Der Bodenwert orientiert sich an der Richtwertkarte und wird zum Gebäudewert addiert.

 

Immobilie bewerten – Sachwertverfahren

In anderen Fällen  – z.B. für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für bebaute Grundstücke –  gilt das Sachwertverfahren. Es bestimmt den Gebäudewert und das Vergleichsverfahren den Bodenwert.

Auch hier erfolgt eine getrennte Wertermittlung von Grundstück und Bauwerk. Diese werden anschließend addiert und ergeben den Sachwert

Der Gebäudewert errechnet sich aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich dem Wert der Abnutzung. Der Grundstückspreis ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis, der den Bodenrichtwertkarten entnommen wird.

 

Verkehrswert = Kaufpreis?

Nicht immer ist das so.

Der Kaufpreis kann durchaus vom Verkehrswert einer Immobilie abweichen.

Schließlich macht der Markt die Preise.

Deshalb sollten Sie den aktuellen Immobilienmarkt mit einbeziehen, wenn Sie einen Hauswert ermitteln.

Insidertrick:

Geben Sie bei immobilienscout24.de einen Suchauftrag nach einer ähnlichen Wohnung in maximal 5 km Entfernung von Ihrer aktuellen Behausung auf.  Sie erhalten dann neue Angebote per  E-Mail.  So bekommen Sie ein Gefühl für das aktuelle Preisniveau.

Beachten Sie, dass diese Preise nur Angebotspreise sind. Sie geben nicht wieder, zu welchem Preis das Haus tatsächlich verkauft wurde.

Zudem kommt es vor, dass der Käufer den Wert Ihrer Immobilie ganz anders sieht. Hier fließt ein,  ob der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung kauft.

Ideal ist es, wenn sich der Interessent in Ihre Immobilie verliebt und den Preis weitgehend akzeptiert.

Meistens kommt es zu Preisverhandlungen, wenn

  • die Einbauküche dem Interessenten nicht gefällt, obwohl Sie diese erst kürzlich neu erworben haben.
  • die Ausstattung veraltet ist.
  • sich aufgrund eigenwilliger Architektur die Räume nicht uneingeschränkt nutzen lassen.
  • die Lage nicht so ideal ist.

Preissenkende Faktoren bei Eigentumswohnungen sind

  • fehlender Garagenstellplatz oder Parkplatz.
  • ungepflegte Eigentumswohnanlage.
  • länger zurückliegende  Instandhaltungsmaßnahmen. Typische Beispiele hierfür sind Dach, Außenanstrich und Heizung.
  • Noch vermietet: Der Käufer hat nicht mehr die Wahl, die Wohnung selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten.
  • Lage im Erdgeschoss ohne Terrasse mit Gartenanteil.
  • fehlender Aufzug.
  • fehlender Balkon oder Balkon nach Osten und Norden.

 

Immobilie bewerten lassen oder selbst schätzen?

Wer kaum Erfahrungen mit dem Erwerb und Verkauf von Immobilien hat, sollte zusätzlich die Immobilie bewerten lassen anstatt sich auf seine eigene Einschätzung zu verlassen.

Beim  Kauf einer alten Immobilie müssen Sie die Immobilie von einen Gutachter bewerten lassen, um später explodierende Kosten zu vermeiden.

Den Wert eines Hauses ermitteln in der Regel

  • Immobilienmakler, die es verkaufen.
  • Immobilienspezialisten der finanzierenden Bank.
  • neutrale Gutachter.

Sie alle wenden zwar das Vergleichswert-,Ertragswert- und Sachwertverfahren an.

Doch kann der Verkehrswert je nach der bewertenden Person unterschiedlich ausfallen.

Gutachter ermitteln einen neutralen Verkehrswert zu einem Stichtag.

Der Makler berücksichtigt zusätzlich die kurze mittelfristige Wertentwicklung sowie Nachfrage und Angebot in der Lage des Objekts. Der Verkehrswert des Maklers enthält eine Preisprognose für die nächsten 6-10 Monate. Deshalb liegt der Verkehrswert eines Gutachters meistens unter dem Verkehrswert des Maklers.

Der Immobilienspezialisten von der Bank achtet bei der Immobilienbewertung nur darauf, was bei einer Pfändung herausspringen würde.

 

Immobilie bewerten online ja oder nein?

Der Reiz liegt darin, dass eine online Immobilienbewertung schnell und auch anonym erfolgt.

Sie erhalten ebenso eine kostenlose Immobilienbewertung.

Sie müssen dafür nicht viel tun.

Tragen Sie in eine Maske folgende Objekt-Daten ein

  • Grundstücksgröße
  • Wohnfläche
  • Objektart
  • Alter
  • Zustand 
  • Umfeld

Der vorgebene Algorithmus der Rechners wirft Ihnen nach einem Mausklick Ihre kostenlose Immobilienbewertung aus.

Die kostenlose Immobilienbewertung ist zum Beispiel interessant vor einer Scheidung oder bei Erbschaft. Nicht umsonst gibt es diese Möglichkeit bei vielen Immobilienbörsen oder Vergleichsportalen.

Jedoch bergen diese Rechner das Risiko unrealistischer Wertermittlung durch drei große Nachteile:

  • Wertermittlung nur nach dem Vergleichswertverfahren
  • Wertermittlung anhand der Angebotspreise auf den Immobilienportalen. In den meisten Fällen wird der Immobilienpreis wegen der oben angeführten Faktoren herunter gehandelt.
  • Details wie Ausstattung, Zustand und bestehende Rechte Dritter werden nicht berücksichtigt.
  • Das Marktumfeld wird nur grob berücksichtigt.
  • Einbeziehung nur der wichtigsten Objektmerkmale

 Lassen Sie im Zweifel lieber die Finger von einer online Immobilienbewertung.

 

Immobilie bewerten  – Checkliste

Anhand dieser Checkliste können Sie selbst eine gewisse grobe Vorabeinschätzung vornehmen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert Ihres Hauses:

1.Lage

  • Lage begehrt, ruhig = positiv
  • Infrastruktur in der Nähe und gute Verkehrsanbindung = positiv
  • Etage der Wohnung:
    Erdgeschoss Wohnungen sind wegen der Einbruchsgefahr in der Regel schlechter zu verkaufen, also negativ. Sie werden interessant für Familien mit Kindern, wenn diese noch eine Terrasse mit Gartenanteil besitzt.

 

2. Immobilie vermietet oder selbst bewohnt:

Eine vermietete Immobilie ist für den Käufer uninteressant, der sie selbst bewohnen möchte. Anders sieht es aus, wenn der bestehende Vertrag bereits gekündigt ist und der Mieter in absehbarer Zeit auszieht.

 

3. Alter, Ausstattung und baulicher Zustand

  • Baujahr: Je jünger die Immobilie ist, umso höher der Preis. Immobilien jüngeren Datums haben in der Regel einen sehr guten Energieausweis.

 

  • Baulicher Zustand: neuwertig, gepflegt, sanierungsbedürftig.
    Je neuwertiger der Bauzustand ist, desto besser. Er steht in engem Zusammenhang mit dem Alter der Immobilie. Das Baujahr  fällt nicht so negativ ins Gewicht, wenn die Immobilie dafür in einem gepflegten bis neuwertigen Zustand ist.

 

  • Zahl der Zimmer
    Eigentumswohnungen bis zu 40 qm mit zwei Zimmern lassen sich besser vermieten als solche mit nur einem aber großen Zimmer.

 

  • Innenausstattung
    Sie drückt den Preis, wenn sie veraltet und daher nicht mehr zeitgemäß ist. Je hochwertiger sie ist, umso besser.

 

  • Keller 
    Eine Wohnung ohne Keller ist unüblich und von Nachteil.  Vorteilhaft ist, wenn der Keller nicht nur ein umgattertes Abteil, sondern ein eigener Raum ist.

 

  • Balkon
    Hier spielt die Ausrichtung eine große Rolle. Balkone nach Süden, Südwesten und Westen erfreuen alle, die sich gerne in die Sonne legen und sind entsprechend begehrt.

  Wichtig ist auch die Größe des Balkons. Einen kleinen Austritt kann man wohl kaum als Balkon bezeichnen.

 

  • Aufzug
    Aufgrund der Alterung der Gesellschaft wird es immer  wichtiger, dass sogar zweistöckige Gebäude einen Aufzug haben.  Wohnungen ohne Aufzug eignen sich weniger für Interessenten ab den Fünfzigern.

 

  • Stellplatz

Aufgrund der Parkplatznot lassen sich Wohnungen nur schlecht verkaufen, die keinen Stellplatz im Freien oder in einer Garage haben.

Bei Garagenstellplätzen ist es wichtig, ob es sich um einen einzelnen oder Duplex-Stellplatz handelt.

 

Wie viel ist mein Haus wert? Wenn Sie Ihr Haus realistisch bewerten, ersparen Sie sich Enttäuschungen beim Verkauf oder vermeiden den Clinch mit dem Finanzamt.

Vertrauen Sie mir und Sie stehen finanziell auf der sicheren Seite.

 

 

10 Insidertipps, wie Sie Ihre Wohnung garantiert solide finanzieren

Viele wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen anstatt dem Vermieter Unsummen in den Rachen zu werfen.

Leider lässt sich eine Immobilie meistens nicht komplett aus der Portokasse oder den Ersparnissen bezahlen.

Eine Baufinanzierung liefert das fehlende Kapital.

Hier finden Sie 10 Insidertipps für die solide Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung.

 

Wohnung finanzieren – kalkulieren Sie trotz rekordniedriger Zinsen mit spitzem Bleistift

Die Zinsen für Baukredite sind immer noch rekordverdächtig niedrig. Banken vergeben Immobiliendarlehen für Zinsen unter 2 Prozent.

Der Traum von den eigenen vier Wänden rückt in greifbare Nähe.

Trotz niedrigster Zinsen – kalkulieren  Sie zu Ihrer Sicherheit lieber mit spitzem Bleistift.

Erfahren Sie jetzt, wie es wirklich geht.

 

Was ist eine Baufinanzierung?

Dahinter verbirgt sich meistens ein langlaufender Kredit für den Kauf

  • einer Immobilie zur privaten Nutzung oder Vermietung.
  • gewerblicher Immobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren.

Alternative Bezeichnungen sind: Immobilienfinanzierung, Baugeld, Hauskredit u.s.w.

Die Immobilienfinanzierung lässt sich darüberhinaus auch nutzen als

  • Finanzierung einer Neubaus oder Sanierung von Immobilien.
  • Zwischenfinanzierung, wenn zum Beispiel das Geld aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Ihr Baukredit wird grundsätzlich mit einer Grundschuld abgesichert, die in das Grundbuch Ihrer Wohnung eingetragen wird.

Als weitere Sicherheiten taugen andere lastenfreie oder nur wenig belastete Immobilien aus Ihrem Besitz.

 

Wer kann eine Baufinanzierung bekommen?

Baudarlehen werden nach den Kreditvergaberichtlinien des Anbieters vergeben. Wer diese erfüllt, kann sofort eine Baufinanzierung  bekommen.

Die deutschen Geldgeber offerieren unterschiedliche Konditionen.

Sie richten sich nach folgenden Punkten:

  • Bonität aufgrund Ihres Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten
  • Beleihungswert des Objekts. Meistens beläuft er sich auf 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Baukosten.

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So finanzieren Sie Ihre Wohnung richtig

Die Höhe Ihres verfügbaren Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten beeinflussen den Zinssatz Ihres Baugeldes.

Je besser diese Daten ausfallen, umso günstiger wird Ihre Baufinanzierung.

Für Ihr Baugeld brauchen Sie folgende 6 Eckdaten:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Kreditbedarf
  • verfügbares Einkommen
  • vorhandene Sicherheiten
  • gewünschter Tilgungsanteil
  • Zinsbindungsdauer

Wenn Sie diese zehn Insidertipps beachten, stehen Sie mit Ihrer Wohnungsfinanzierung auf der sicheren Seite.

 

Insidertipp 1: Kalkulieren Sie Ihr Eigenkapital bloß nicht zu knapp

Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.

Auch wir haben unsere Wohnungen mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent finanziert.

Hintergrund:

Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.

Je mehr Erspartes Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger die Zinsen.

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Zum Eigenkapital zählen

  • Ihr Tages- und Festgeld, Ihre Sparguthaben.

 

  • liquidierbare Wertpapiere.

 

  • fällige Lebensversicherungen im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.

 

  • die Summe Ihrer Eigenleistungen.

Eigenleistungen sind eingesparte Lohnkosten der Handwerker bei einer Renovierung oder einem Neubau. Der Darlehensnehmer erledigt diese Tätigkeiten selbst. Darunter fallen Teppichboden verlegen, Streichen oder Tapezieren. Die Kreditgeber akzeptieren diese Arbeiten nur in Höhe von 15 Prozent als Eigenkapital.

 

Achtung!

Nach dem Kauf sollten Sie mindestens drei Nettomonatsgehälter als Reserve halten. Unvorhergesehene Ausgaben können Ihre Finanzierung schnell über den Haufen werfen.

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Ich weiß, wovon ich schreibe.

Nichts ist blöder, als nach Kauf, Renovierung und Einzug vollkommen abgebrannt zu sein.

Sparkonten geplündert, Wertpapiere verkauft und Girokonten überzogen:

Mein Mann und ich haben diesen Mist zweimal erlebt.

Trotz akribischer realtime Buchführung mit Excel während der Kauf- und Renovierungsphase.

Beide Male sind uns Kosten dazwischengekommen, mit denen wir nicht gerechnet haben.

Beim ersten Mal ging unsere Stereoanlage kurz nach dem Einzug kaputt. So mussten wir den Kauf einer neuen Anlage um drei Monate verschieben.

Beim zweiten Mal mussten wir zwei Monate warten, bis wir unseren Hauswirtschaftsraum endlich mit Portas verschönern lassen konnten.

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Insidertipp 2: Kredit ohne Eigenkapital – lieber Finger weg

Ein Baukredit ohne Eigenkapital birgt ein hohes Ausfallrisiko und ist daher sehr teuer.

Er eignet sich nur für alle, die beruflich fest im Sattel sitzen und richtig gutes Geld verdienen. Darunter verstehe ich überdurchschnittliche  Einkommen  ab 400.000,-€ pro Jahr.

Er eignet sich u.U. beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Zum einen bezahlt sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen quasi selbst ab. Zum anderen können Sie die Verluste durch die Kreditabtrag steuermindernd geltend machen.

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Ich rate generell davon ab – zumindest bei Selbstnutzung.

Ich habe es bei meinem Chef erlebt, als ich Mitte der 90er Jahre als Fondsmanagerin in einer Kapitalanlagegesellschaft gearbeitet habe.

Der “Vollidiot” finanzierte ein Haus ohne Eigenkapital, hatte aber Frau und vier Kinder.

Die Zinsen lagen bei 8 bis 9 Prozent.

Es kam wie es kommen musste.

Die Kinder wurden größer und anspruchsvoller.

Unvorhergesehene Großausgaben kamen hinzu.

Er konnte die Banken nicht mehr bedienen, musste das Haus mit Verlust verkaufen und saß auf einem Schuldenberg von damals 100.000 DM.

Entsprechend mies war seine Laune.

Zudem war der Kerl auf mich auch noch neidisch, weil wir ebenso Eigentum besaßen – aber dort wohnen bleiben konnten.

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Kredite ohne Eigenkapital bei Selbstnutzung eignen sich definitiv nicht:

  • für kinderreiche Familien mit einem Durchschnittsgehalt.
  • für alle ohne wackelfesten Job.
  • wenn sich ein konjunktureller Abschwung abzeichnet.

Lassen Sie lieber die Finger davon und verschieben den Wohnungskauf auf bessere Zeiten.

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Übrigens:

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital soll künftig noch schwieriger werden.

Denn aufgrund der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärfen sich die Vergabebedingungen immer mehr.

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Insidertipp 3: Kreditbedarf richtig ermitteln

Die Höhe Ihres Kreditbedarfs hängt vom verfügbaren Eigenkapital ab.

In die Anschaffungskosten fließen ein:

  • Kaufpreis der Immobilie oder die Kosten für Neubau oder Sanierung.
  • Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 5 Prozent.
  • Gebühren für Notar von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Gebühren für den Grundbucheintrag von 0,5 Prozent der Kaufsumme.
  • Maklerprovisionen – je nach Bundesland von 3,57 bis 6 Prozent.
  • Nebenkosten der Baufinanzierung wie Bereitstellungsgebühren und Kosten von Zwischenfinanzierungen.

Bei einer Immobilie, die 300.000 Euro kostet, summieren sich die Nebenkosten schnell auf bis zu 21.000 Euro.

Sie ermitteln Ihren Kreditbedarf, in dem Sie Ihr verfügbares Eigenkapital von den Anschaffungskosten abziehen.

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Anschaffungkosten – verfügbares Eigenkapital = Kreditbedarf

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Insidertipp 4: Kreditrate auf 40 Prozent des verfügbaren Einkommens begrenzen

Ihr verfügbares Einkommen bestimmt, wie viel Sie im Monat für die Rückzahlung des Kredits locker machen können.

Zum Einkommen gehören Einkünfte aus

  • Angestelltentätigkeit
  • selbstständiger und freiberuflicher Arbeit
  • Kapitalerträgen
  • Vermietung und Verpachtung
  • land-und fortwirtschaftlicher Tätigkeit

Das verfügbare Einkommen berechnen Sie, in dem Sie von Ihrem Nettoeinkommen folgende Lebenshaltungskosten abziehen wie

  • Miete
  • Altersvorsorge
  • Versicherungen
  • Nahrungsmittel
  • Strom
  • Heizung
  • Warmwasser
  • TV, Telefon und Internet
  • Mobilität
  • Freizeit und Urlaub
  • Steuern bei Selbstständigen und Freiberuflern

 

Wichtig:

Hausgeld nicht vergessen!

Ab dem Einzug in Ihre Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich ein Hausgeld an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft.

Es umfasst die

  • herkömmlichen Nebenkosten wie bei der Miete
  • Kosten für  Verwaltung, Hausmeister und Reinigung
  • Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes

Am Jahresende wird abgerechnet.

Je nach Verbrauch bekommen Sie entweder Geld zurück oder müssen nachzahlen.

Meistens ist das Hausgeld um 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten bei der Miete.

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Nettoeinkommen – Lebenshaltungskosten = verfügbares Einkommen

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Mein dringender Rat an Sie

Um unvorhergesehene Ausgaben zu stemmen, sollten Sie maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Rückzahlung des Kredits einplanen.

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Wann sollten Sie kaufen?

Gerade beim derzeitigen Niedrigzinsniveau sollten Sie kaufen, wenn

  • Sie als Monatsrate etwa den gleichen Betrag überweisen würden, den Sie als Miete zahlen. 
  • der Betrag Ihrer Monatsrate unter dem Ihrer Monatsmiete liegt.
  • Sie das Objekt vermieten und die Kreditkosten steuerlich absetzen können.

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Sie sollten nicht kaufen

  • wenn Ihre Einnahmen nicht stabil sind
  • bei drohender Arbeitslosigkeit.
  • Ihre Rate mehr als 300 € über Ihrer Miete liegt.

 

Insidertipp 5: Das richtige Darlehen auswählen

Als nächstes müssen Sie klären, welcher Immobilienkredit für Sie in Frage kommt.

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Auswahlkriterien sind

  • die Höhe Ihres finanziellen Spielraums für die monatlichen Raten.
  • wie lange Sie Ihre Wohnung finanzieren wollen.

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Sie können Ihre Wohnung finanzieren mit

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  • einem Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und gleichbleibender Monatsrate.

Sie zahlen über eine festgelegte Laufzeit monatlich eine gleiche Rate.

Ein Anteil der Monatsrate entfällt auf die vereinbarten Zinsen, der Rest auf die Tilgung.

Mit fortschreitenden Jahren erhöht sich der Tilgungsanteil, während sich der Zinsanteil verringert.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie noch eine Restschuld. Entweder können Sie diese sofort zurückzahlen oder müssen das Darlehen verlängern.

Hier zahlen Sie günstigere Zinsen, wenn das allgemeine Zinsniveau gesunken ist. Allerdings fallen auch höhere Zinsen an, wenn die Leitzinsen gestiegen sind.

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  • einem Festdarlehen.

Hier zahlen Sie nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil wandert in eine Lebensversicherung. Das Darlehen tilgen Sie, wenn Ihre Lebensversicherung fällig wird.

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  • einem Volltilgerdarlehen.

Am Ende der Laufzeit -von meistens 15 bis 35 Jahren – bleibt keine Restschuld. Sie sind schuldenfrei. Dieses Darlehen bietet sich an, wenn Sie schnell schuldenfrei sein möchten. Jedoch ist es meistens teurer als das Annuitätendarlehen.

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  • einem Bausparvertrag

Sie müssen ihn zunächst sieben bis acht Jahre besparen , bevor er Ihnen zugeteilt wird. Jedoch ist er mit niedrigeren Beleihungsgrenzen verbunden, so dass Sie Ihre Wohnung ggfs. noch mit einem weiteren Darlehen finanzieren müssen. Der Bausparvertrag eignet für alle, die mit dem Immobilienkauf noch warten können.

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  • einer Bausparsofortfinanzierung.

Im Gegensatz zu einem Bausparvertrag können Sie die Wohnung sofort kaufen und gleichzeitig eine bestimmte Summe ansparen.

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Insidertipp 6: Tilgungsrate im Annuitätendarlehen hoch ansetzen

Setzen Sie den Tilgungsanteil in der Rückzahlungsrate nicht zu niedrig an. Meistens beträgt er 1 Prozent.

Sie zahlen dann bis zum Sankt Nimmerleinstag.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie immer noch eine fette Restschuld auf dem Buckel und müssen den Kredit verlängern.

Wenn es ganz übel läuft, haben Sie den Kredit im Zeitpunkt Ihrer Pensionierung immer noch am Hals.

Davon profitieren nur die Banken.

Sie jedoch gucken mit der Röhre ins Gebirge.

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In Niedrigzinsphasen wie derzeit sollte der Tilgungsanteil bei 2 bis 3 Prozent liegen.

Können Sie sich nur einen geringeren Tilgungsanteil leisten, lassen Sie sich wenigstens ein Sondertilgungsrecht einräumen.

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Insidertipp 7: Sondertilgung vereinbaren

Sondertilgung ja oder nein? Da lässt sich trefflich darüber streiten.

Banken raten eher davon ab, weil sie an langlaufenden Kreditverträgen interessiert sind.

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Bei einer Sondertilgung zahlen Sie zwar etwas höhere Zinsen als beim Annuitätendarlehen.

Aaaber…..

Sie dürfen jedes Jahr bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe eine Sondertilgung vornehmen.

Die Sondertilgung kann auch unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegen.

Für die Sondertilgung eignen sich der Bonus, eine Sonderzahlung oder eine Gratifikation.

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Ich bin aus vier Gründen ein wahrer Verfechter von Sondertilgungen.

  • Sie müssen nicht sondertilgen, wenn es gerade nicht passt oder der Bonus ausgeblieben oder zu niedrig ausgefallen ist.
  • Sie entwickeln aber den Ehrgeiz, die Sondertilgung auf jeden Fall hinzukriegen.
  • Nach Ende der Zinsbindung haben Sie eine geringere Restschuld oder das Darlehen komplett zurückgezahlt.
  • Einen unvorhergesehenen Geldsegen können Sie wunderbar für die Sondertilgung verwenden.

 

Letzteres war bei unserer ersten Eigentumswohnung  leider nicht möglich.

Wir finanzierten in den 90er Jahren bei etwa 6,50 Prozent.

Leider konnten wir diesen Zinssatz nur ohne Sondertilgungsrecht bekommen. So haben wir den Kredit in zwei Tranchen aufgeteilt – mit 5-jähriger und 10jähriger Laufzeit.

Zwei Jahre nach unserem Einzug musste ich den Job wechseln. Die Abteilung, in der ich tätig war, wurde dichtgemacht.

Wenigstens handelte ich eine richtig fette Abfindung heraus.

Ich habe mich grün und blau geärgert, dass ich diese bei den hohen Zinsen nicht für die Sondertilgung einsetzen konnte.

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Seitdem gilt bei mir das Motto:

Wohnung finanzieren ohne Sondertilgung – nur über meine Leiche.

So wahr ich hier schreibe – wir haben uns daran gehalten.

Alle nachfolgenden Immobilien haben wir nur noch mit Sondertilgung finanziert und deshalb ruckzuck abgezahlt.

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Insidertipp 8: Die richtige Zinsbindungsdauer wählen

Vergessen Sie eines bloß nicht:

Bei den meisten Krediten bleibt am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld.

Falls Sie diese nicht ablösen können, folgt ein neuer Kredit.

Sie wissen aber nicht, wo die Zinsen stehen.

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Wichtig!

Die Höhe der Leitzinsen entscheidet über die Höhe der Kreditzinsen, damit auch über die Dauer der Zinsbindung und den Tilgungsanteil der Monatsrate.

So müssen Sie schätzen, ob die europäischen Leitzinsen hoch oder niedrig sind und wohin sie gehen.

  • Bauzinsen sind  hoch, wenn das allgemeine Zinsniveau oben ist. In den siebziger Jahren lagen die Zinsen weltweit im zweistelligen Bereich.

 

  • Sie sind niedrig, wenn die Leitzinsen niedrig sind. In den vergangenen Jahren sind die Leitzinsen auf nahezu 0 % gesunken. Deshalb können Sie derzeit je nach Bonität Kreditzinsen von 1 bis 2 Prozent bekommen.

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Generell gilt:

Mit einer langen Zinsbindung schützen Sie sich besser gegen steigende Zinsen. Doch kommt es auf das Zinsniveau an.

Entscheiden Sie wie folgt:

  • Wählen Sie in Niedrigzinsphasen wie derzeit eine lange Zinsbindung von bis zu 15 Jahren oder länger und bestehen Sie auf Sondertilgungsmöglichkeiten.
  • In Hochzinsphasen dagegen sollten Sie eine kurze Zinsbindung von 5 bis maximal 10 Jahren wählen. Oder die Kreditsumme in zwei Tranchen unterschiedlich langer Zinsbindung aufteilen – so wie wir es mit unserer ersten Eigentumswohnung gemacht haben.

 

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Insidertipp 9: Kredite vergleichen

Als Kreditgeber treten auf

  • Banken und Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Versicherungen
  • Arbeitgeber über ihre Pensionskasse

 

Insidertipp 9 a)

Rennen Sie nicht gleich zu Ihrer Hausbank.

Denn sie bietet nicht immer die besten Bedingungen.

Führen Sie auf jeden Fall einen Baufinanzierungsvergleich durch, da sich die Konditionen der Anbieter stark unterscheiden können.

 

Jetzt Baufinanzierung vergleichen

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Insidertipp 9 b)

Wenden Sie sich zunächst an einen Kreditvermittler.

Sie arbeiten mit vielen großen und kleinen Banken zusammen und finden teilweise unglaublich günstige Angebote.

Wir haben das kürzlich auch gemacht, weil wir uns gerade eine Wohnung in München gekauft haben.

Die uns angebotenen Zinssätze rangierten von 0,95 bis 1,25 Prozent.

Der Unterschied macht satte 30 Basispunkte aus – bei einer Kreditsumme von z.B. 1 Million € wären es 3000,- Zinsen pro Jahr mehr oder weniger.

Da muss `ne Oma lange für stricken.

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Wissen Sie, was wir herausgefunden haben?

Nicht zu fassen!

Große Banken wie Commerzbank und Deutsche Bank bieten Kreditvermittlern Konditionen, an die selbst deren Kreditsachbearbeiter nicht herankommen.

Der tiefere Grund:

Jeder  Kreditsachbearbeiter wird intern wie eine Kostenstelle betrachtet , die sich finanzieren muss. Daher können sie dem Otto-Normalverbraucher keine so günstigen Konditionen bieten wie ein Kreditvermittler.

Abgesehen davon, lagern große Banken ihre Immobilienfinanzierung aus Kostengründen mehr und mehr an unabhängige Vermittler aus.

Dafür werden intern Personal abgebaut und Filialen geschlossen.

 

Insidertipp 9 c)

Prüfen Sie staatliche Förderungen wie Wohnriester und die Programme der KfW-Bank.
Bauen, sanieren oder modernisieren Sie Ihre Immobilie besonders klimaschonend, erhalten Sie von der KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.

 

Insidertipp 9 d)

Wichtig bei allen Angeboten:

Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei verschiedenen Banken.

Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

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Insidertipp 10: Kreditantrag – Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen

Darlehensgeber benötigen Unterlagen zu Einkommen, Sicherheiten und dem Objekt.

Stellen Sie die Unterlagen rechtzeitig zusammen.

Spätestens beim Notartermin muss die Finanzierung in trockenen Tüchern sein.

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Dabei sind die Anforderungen der Darlehensgeber unterschiedlich hoch.

Erkundigen Sie sich auf der Webseite des jeweiligen Anbieters oder bei dem Kreditvermittler, welche Dokumente konkret benötigt werden.

Im einzelnen sind es meistens

  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate.
  • Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
  • Konto-und Depotauszüge für das Eigenkapital.
  • Exposé, Lageplan und Grundbuchauszüge der Wohnung, die Sie kaufen wollen.
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszüge anderweitiger Immobilien, die Sie als Sicherheit zur Verfügung stellen wollen.

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Fazit

Diese 10 Insidertipps sind bares Geld wert und bringen Sie auf die sichere Seite.
Befolgen Sie diese und Ihre Finanzen entwickeln sich immer besser!

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