Wie Sie Ihre Immobilie bewerten und beim Verkauf besser verhandeln

Immobilie bewerten
Immobilie bewerten

Immobilie bewerten: Sie müssen es, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen  wollen. Jedoch überschätzen Immobilienbesitzer häufig deren Wert. Käufer drücken gerne den Preis. Finanzämter wollen Erbschaftssteuer kassieren und setzen eher einen zu hohen Immobilienwert an.

Verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition beim Verkauf oder gegenüber dem Finanzamt, indem Sie Ihre Immobilie realistisch bewerten.

Ich sage Ihnen,

  • nach welchen Verfahren Immobilien bewertet werden
  • welche Faktoren bei der Immobilienbewertung zählen.

 

Immobilie bewerten – drei Verfahren

Der Immobilienwert hängt von der Lage, Bauqualität und Ausstattung des Objekts ab. Er bildet die Basis für:

  • den Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • die Berechnung der Erbschaftssteuer
  • die Auseinandersetzung im Scheidungs- oder Erbfall
  • die Verwertung der Immobilie in einer Zwangsvollstreckung

Bei Immobilien zählt der Verkehrswert, der an einem festgelegten Stichtag am freien Markt gewöhnlich zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Wert

  • des Grundstücks
  • des Gebäudes

Er wird nach drei Verfahren ermittelt:

  • Vergleichsverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

 

Immobilie bewerten – Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen und Reihenhäusern geschieht durch das Vergleichsverfahren, da es meistens ähnliche und somit vergleichbare Objekte gibt.

Es vergleicht die Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft.

Die Verkehrswertermittlung ist umso sicherer je ähnlicher die Vergleichsimmobilien mit dem zu bewertenden Haus sind.

Die Verkaufspreise finden sich in den Sammlungen der Gutachtenausschüsse.

Das Vergleichswertverfahren bietet sich auch für Wertermittlung unbebauter Grundstücke an.

Bei Bauland gilt die Bodenrichtwertkarte.

Zusätzlich fließen Baujahr und Zustand der Immobilie sowie Grundstücksgröße und soziologisches Umfeld in Wertermittlung ein.

Fehlende Modernisierungen älterer Objekte wirken sich negativ aus. Werterhöhend sind Kamin, saniertes Dach sowie neue Heizungsanlage und Kücheneinrichtung.

 

Immobilie bewerten – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet bei vermieteten und Gewerbeimmobilien Anwendung.

Dabei werden der Grundstückswert und des Gebäudes separat berechnet. Der Grund liegt darin, dass Grundstücke wertbeständig sind und das Gebäude sich mit der Zeit abnutzen.Die Gebäude-Abnutzung fließt hier in den Verkehrswert ein.

Berechnungsgrundlage sind

  • die dauerhaft zu erzielende Jahresmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
  • Mietausfallrisiko
  • nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die so errechnete Jahresnettomiete wird um den Liegenschaftszinssatz des Bodens gekürzt und mit einem Vervielfältiger multipliziert.

Der Bodenwert orientiert sich an der Richtwertkarte und wird zum Gebäudewert addiert.

 

Immobilie bewerten – Sachwertverfahren

In anderen Fällen  – z.B. für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für bebaute Grundstücke –  gilt das Sachwertverfahren. Es bestimmt den Gebäudewert und das Vergleichsverfahren den Bodenwert.

Auch hier erfolgt eine getrennte Wertermittlung von Grundstück und Bauwerk. Diese werden anschließend addiert und ergeben den Sachwert

Der Gebäudewert errechnet sich aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich dem Wert der Abnutzung. Der Grundstückspreis ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis, der den Bodenrichtwertkarten entnommen wird.

 

Verkehrswert = Kaufpreis?

Nicht immer ist das so.

Der Kaufpreis kann durchaus vom Verkehrswert einer Immobilie abweichen.

Schließlich macht der Markt die Preise.

Deshalb sollten Sie den aktuellen Immobilienmarkt mit einbeziehen, wenn Sie einen Hauswert ermitteln.

Insidertrick:

Geben Sie bei immobilienscout24.de einen Suchauftrag nach einer ähnlichen Wohnung in maximal 5 km Entfernung von Ihrer aktuellen Behausung auf.  Sie erhalten dann neue Angebote per  E-Mail.  So bekommen Sie ein Gefühl für das aktuelle Preisniveau.

Beachten Sie, dass diese Preise nur Angebotspreise sind. Sie geben nicht wieder, zu welchem Preis das Haus tatsächlich verkauft wurde.

Zudem kommt es vor, dass der Käufer den Wert Ihrer Immobilie ganz anders sieht. Hier fließt ein,  ob der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung kauft.

Ideal ist es, wenn sich der Interessent in Ihre Immobilie verliebt und den Preis weitgehend akzeptiert.

Meistens kommt es zu Preisverhandlungen, wenn

  • die Einbauküche dem Interessenten nicht gefällt, obwohl Sie diese erst kürzlich neu erworben haben.
  • die Ausstattung veraltet ist.
  • sich aufgrund eigenwilliger Architektur die Räume nicht uneingeschränkt nutzen lassen.
  • die Lage nicht so ideal ist.

Preissenkende Faktoren bei Eigentumswohnungen sind

  • fehlender Garagenstellplatz oder Parkplatz.
  • ungepflegte Eigentumswohnanlage.
  • länger zurückliegende  Instandhaltungsmaßnahmen. Typische Beispiele hierfür sind Dach, Außenanstrich und Heizung.
  • Noch vermietet: Der Käufer hat nicht mehr die Wahl, die Wohnung selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten.
  • Lage im Erdgeschoss ohne Terrasse mit Gartenanteil.
  • fehlender Aufzug.
  • fehlender Balkon oder Balkon nach Osten und Norden.

 

Immobilie bewerten lassen oder selbst schätzen?

Wer kaum Erfahrungen mit dem Erwerb und Verkauf von Immobilien hat, sollte zusätzlich die Immobilie bewerten lassen anstatt sich auf seine eigene Einschätzung zu verlassen.

Beim  Kauf einer alten Immobilie müssen Sie die Immobilie von einen Gutachter bewerten lassen, um später explodierende Kosten zu vermeiden.

Den Wert eines Hauses ermitteln in der Regel

  • Immobilienmakler, die es verkaufen.
  • Immobilienspezialisten der finanzierenden Bank.
  • neutrale Gutachter.

Sie alle wenden zwar das Vergleichswert-,Ertragswert- und Sachwertverfahren an.

Doch kann der Verkehrswert je nach der bewertenden Person unterschiedlich ausfallen.

Gutachter ermitteln einen neutralen Verkehrswert zu einem Stichtag.

Der Makler berücksichtigt zusätzlich die kurze mittelfristige Wertentwicklung sowie Nachfrage und Angebot in der Lage des Objekts. Der Verkehrswert des Maklers enthält eine Preisprognose für die nächsten 6-10 Monate. Deshalb liegt der Verkehrswert eines Gutachters meistens unter dem Verkehrswert des Maklers.

Der Immobilienspezialisten von der Bank achtet bei der Immobilienbewertung nur darauf, was bei einer Pfändung herausspringen würde.

 

Immobilie bewerten online ja oder nein?

Der Reiz liegt darin, dass eine online Immobilienbewertung schnell und auch anonym erfolgt.

Sie erhalten ebenso eine kostenlose Immobilienbewertung.

Sie müssen dafür nicht viel tun.

Tragen Sie in eine Maske folgende Objekt-Daten ein

  • Grundstücksgröße
  • Wohnfläche
  • Objektart
  • Alter
  • Zustand 
  • Umfeld

Der vorgebene Algorithmus der Rechners wirft Ihnen nach einem Mausklick Ihre kostenlose Immobilienbewertung aus.

Die kostenlose Immobilienbewertung ist zum Beispiel interessant vor einer Scheidung oder bei Erbschaft. Nicht umsonst gibt es diese Möglichkeit bei vielen Immobilienbörsen oder Vergleichsportalen.

Jedoch bergen diese Rechner das Risiko unrealistischer Wertermittlung durch drei große Nachteile:

  • Wertermittlung nur nach dem Vergleichswertverfahren
  • Wertermittlung anhand der Angebotspreise auf den Immobilienportalen. In den meisten Fällen wird der Immobilienpreis wegen der oben angeführten Faktoren herunter gehandelt.
  • Details wie Ausstattung, Zustand und bestehende Rechte Dritter werden nicht berücksichtigt.
  • Das Marktumfeld wird nur grob berücksichtigt.
  • Einbeziehung nur der wichtigsten Objektmerkmale

 Lassen Sie im Zweifel lieber die Finger von einer online Immobilienbewertung.

 

Immobilie bewerten  – Checkliste

Anhand dieser Checkliste können Sie selbst eine gewisse grobe Vorabeinschätzung vornehmen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert Ihres Hauses:

1.Lage

  • Lage begehrt, ruhig = positiv
  • Infrastruktur in der Nähe und gute Verkehrsanbindung = positiv
  • Etage der Wohnung:
    Erdgeschoss Wohnungen sind wegen der Einbruchsgefahr in der Regel schlechter zu verkaufen, also negativ. Sie werden interessant für Familien mit Kindern, wenn diese noch eine Terrasse mit Gartenanteil besitzt.

 

2. Immobilie vermietet oder selbst bewohnt:

Eine vermietete Immobilie ist für den Käufer uninteressant, der sie selbst bewohnen möchte. Anders sieht es aus, wenn der bestehende Vertrag bereits gekündigt ist und der Mieter in absehbarer Zeit auszieht.

 

3. Alter, Ausstattung und baulicher Zustand

  • Baujahr: Je jünger die Immobilie ist, umso höher der Preis. Immobilien jüngeren Datums haben in der Regel einen sehr guten Energieausweis.

 

  • Baulicher Zustand: neuwertig, gepflegt, sanierungsbedürftig.
    Je neuwertiger der Bauzustand ist, desto besser. Er steht in engem Zusammenhang mit dem Alter der Immobilie. Das Baujahr  fällt nicht so negativ ins Gewicht, wenn die Immobilie dafür in einem gepflegten bis neuwertigen Zustand ist.

 

  • Zahl der Zimmer
    Eigentumswohnungen bis zu 40 qm mit zwei Zimmern lassen sich besser vermieten als solche mit nur einem aber großen Zimmer.

 

  • Innenausstattung
    Sie drückt den Preis, wenn sie veraltet und daher nicht mehr zeitgemäß ist. Je hochwertiger sie ist, umso besser.

 

  • Keller 
    Eine Wohnung ohne Keller ist unüblich und von Nachteil.  Vorteilhaft ist, wenn der Keller nicht nur ein umgattertes Abteil, sondern ein eigener Raum ist.

 

  • Balkon
    Hier spielt die Ausrichtung eine große Rolle. Balkone nach Süden, Südwesten und Westen erfreuen alle, die sich gerne in die Sonne legen und sind entsprechend begehrt.

  Wichtig ist auch die Größe des Balkons. Einen kleinen Austritt kann man wohl kaum als Balkon bezeichnen.

 

  • Aufzug
    Aufgrund der Alterung der Gesellschaft wird es immer  wichtiger, dass sogar zweistöckige Gebäude einen Aufzug haben.  Wohnungen ohne Aufzug eignen sich weniger für Interessenten ab den Fünfzigern.

 

  • Stellplatz

Aufgrund der Parkplatznot lassen sich Wohnungen nur schlecht verkaufen, die keinen Stellplatz im Freien oder in einer Garage haben.

Bei Garagenstellplätzen ist es wichtig, ob es sich um einen einzelnen oder Duplex-Stellplatz handelt.

 

Wie viel ist mein Haus wert? Wenn Sie Ihr Haus realistisch bewerten, ersparen Sie sich Enttäuschungen beim Verkauf oder vermeiden den Clinch mit dem Finanzamt.

Vertrauen Sie mir und Sie stehen finanziell auf der sicheren Seite.

 

 

Wir nutzen Cookies, um Dir passende Inhalte zu präsentieren und Dein Surfvergnügen zu optimieren. Aktiviere die Cookies aber erst, wenn Du auf "Akzeptieren" klickst. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen